BatamNow.com – Para pembeli unit apartemen di Batam menggugat pengembang (developer) atau pengelola adalah perkara berulang.
Banyak konsumen (pembeli) unit apartemen pengembang di Batam terbentur masalah hukum. Para pembeli merasa dirugikan (tak sedikit merasa tertipu).
Teranyar kasus pembongkaran paksa Apartemen Indah Puri di Sekupang yang viral sampai ke Luar Negeri (LN).
Menjadi perkara perdata, dan kini para pembeli unit Apartemen Indah Puri itu terpaksa menyeret pengembang ke Pengadilan Negeri (PN) Batam.
Bukan hanya di Batam, ternyata kasus yang sama banyak terjadi di Indonesia lainnya.
“Warga negara asing, kini enggan membeli unit apartemen di Indonesia karena masalah regulasi dan motivasi dari pembeli,” kata Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto.
Menanggapi masalah itu, lawyer Robby Handi Surya Batubara SH yang juga sebagai kuasa hukum 60 penggugat owner Apartemen Indah Puri punya saran yang makjleb kepada para calon pembeli unit apartemen lainnya di Batam, agar tak terjebak di lubang yang sama.
Perlu dicatat mayoritas pembeli unit Apartemen Indah Puri yang menggugat pengelola itu warga negara asing.
Banyak pihak menyayangkan terjadinya kasus-kasus jual-beli unit apartemen yang merugikan pembeli karena mencoreng kredibilitas atau jaminan berinvestasi di Batam, khususnya di mata asing.
Ditemui tim wartawan BatamNow.com di kantornya di Ruko Gratinda Bloc C No 9 Sei Harapan Sekupang, Robby mengingatkan para calon pembeli, untuk harus berhati-hati, jauh sebelum membeli unit apartemen.
Saran Robby yang praktisi hukum, hasil wawancara kru media ini disajikan dengan gaya bertutur di bawah ini:
JIKA kepincut untuk membeli apartemen di Batam, lihat dan cermati dulu legalitasnya. Cek benar-benar. Tentu harus banyak bertanya. Segala sesuatunya yang terkait administrasi legal unit apartemen itu dibaca ulang secara seksama.
Jangan hanya membaca selintas poin-poin perjanjian jua beli, lalu langsung tanda tangan. Poin-poin PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) AJB (Akta Jual Beli)-nya memang selalu banyak untuk dibaca dan dipahami.
Apalagi karena merasa sudah dekat dengan marketingnya atau lelap dengan “rayuan maut” para marketingnya langsung tanda tangan.
Misalnya, tanya bagaimana kelanjutan masa sewa lahannya, karena di Batam pasti ada masalah Uang Wajib Tahunan (UWT). Di Batam limit UWT pertama 30 tahun.
Terus UWT berikutnya atau perpanjangan bagaimana. Terus sertifikat yang akan saya terima ini jenis sertifikat kepemilikan apa? Kapan saya terima?
Belum lagi mengenai hak-hak pembeli unit apartemen itu apa, Semua harus dibaca dipahami dengan detail jangan hanya sekedar tanda tangan. Jangan di kemudian hari malah begini, malah begitu.
Terutama untuk apartemen yang baru mau dibangun, sebagian besar yang membeli apartemen di Batam ini setahu saya itu orang asing atau orang dari luar Batam lah.
Ada lagi memang orang Batam yang membeli apartemen itu dalam rangka investasi (spekulasi bisnis). Mereka lihat ada kemungkinan peluang profit, makanya mereka beli dan kemudian dijual lagi.
Contoh beberapa klien saya. Mereka beli beberapa apartemen yang ada di Batam karena melihat potensi profitnya itu gede.
Ternyata mereka lalai di perjanjian jual-beli itu yang beberapa klausul dapat merugikan konsumen. Soal itu harus diperhatikan secara jeli oleh konsumen.
Misal ada klausul yang menyebut: apabila apartemen ini belum selesai dibangun pada tanggal sekian maka otomatis si konsumen atau si pembeli dianggap memenuhi persetujuan perpanjangan waktu sampai sekian lama.
Nah, kalau ada poin di perjanjian seperti itu tolong dipertanyakan dulu seperti apa konkretnya.
Jangan kita khawatir akan kehilangan momentum karena harga masih lebih murah. Apalagi biasanya kalau baru groundbreaking atau apartemen belum dibangun, memang harga lebih murah. Begitu sudah dibangun harga melambung naik.
Karena khawatir kehilangan momentum seperti itu akhirnya ditandatangani dokumen perjanjian jual-beli yang belum jelas dipahami hak dan kewajibannya. Dan, begitu muncul permasalahan, konsumenlah yang selalu dirugikan.
Jadi sebelum menandatangani atau sebelum transaksi pembayaran, proses untuk menuju ke sana yaitu tadi pertama aspek legalitasnya dicek benar dulu.
Lazimnya jika pembelinya itu lewat perusahaan-perusahaan, sudah punya legal sendiri.
Katakanlah saya sendiri. Beberapa kali klien saya membeli apartemen, kami diminta dulu turun ke lokasi untuk memeriksa legalitasnya, kira-kira seperti apa bentuk dan konkret perjanjiannya dan kondisi di lapangan. Terus dihitung kemungkinan risikonya.
Di sinilah namanya perlu pendampingan hukum. Kalau ada celah yang dianggap merugikan calon pembeli, klausul perjaniian bisa di-review. Dalam surat atau dokumen perjanjian itu hal-hal mana yang menurut kita kurang pas kita sampaikan.
Beberapa kali saya mengingatkan klien saya: pak jangan membeli apartemen di sini, risikonya ada di sini.
Setelah mendengar saran saya, akhirnya klien saya tidak jadi beli apartemen di situ. Lalu pindah membeli unit apartemen lainnya. Kalau masyarakat umum yang pribadi, ya itu mereka perlu lebih jelilah dan cari pendampingan yang mengerti hukum jual beli.
Diharapkan Peran Serta BP Batam
Robby juga meminta peran serta BP Batam untuk turun ke lapangan jika muncul permasalahan tentang lahan apartemen. Itu maksudnya untuk memberi penjelasan kepada masyarakat konsumen yang kurang paham aspek hukumnya.
Tentunya, kalau dikaitkan dengan sengkarut Apartemen Indah Puri, kita harus kembali ke aturan yang sekarang. Misalnya, di Indah Puri pihak dari pengelola menyatakan UWTO berakhir, maka hilang juga hak-hak kepemilikan atas bangunan dan yang berkaitan dengan itu.
Begitu munculnya permasalahan, tentu BP Batam kembali ke Perka dan peraturan yang ada lalu BP Batam pun juga harus turun tangan. Mereka juga harus memberikan penjelasan-penjelasan kepada pemilik atau pembeli.
Harusnya BP Batam yang dipercaya ataupun instansi lainnya, sosialisasi ke warga, kepada penghuni, kepada pemilik.
Termasuk juga ketika di Indah Puri, contohnya, harusnya kan sudah dibentuk yang namanya PPRS (Persatuan Perhimpunan Pemilik Penghuni Rumah Susun). Nah, sampai sekarang tidak terbentuk. Alasannya karena si developer atau si pengelola tidak mau. Padahal, itu hak dari si penghuni, Undang-undangnya ada. Peraturannya pun lengkap semua itu.
Sebagian besar penghuni dan pemilik itu orang asing. Menurut mereka dengan adanya akta jual beli itu sudah jaminan yang terkuat atas hak-hak mereka. Hak atas lahan unit apartemen yag mereka beli 30 tahun pertama dan perpanjangan selanjutnya sampai UWTO berakhir.
Sepengetahuan saya, tak satu pun pemilik pernah mendapatkan sertifikat. Harusnya kalau mereka orang asing, hak atas sertifikat mereka adalah hak pakai dan itu bisa diperpanjang.
Yang mereka pegang sekarang ini akta jual beli sama perjanjian antara pemilik dengan pengelola. Akta jual beli dan peralihan hak dimana PT Guthrie melakukan jual beli dan melepaskan hak yang mereka miliki terhadap gedung itu ke si pembeli.
Kemudian untuk pengelolaannya itu ada perjanjian terpisah, kalau bahasa mereka itu buku hijau. Kalau melihat judulnya itu perjanjian/ agreement antara si pembeli dengan sipengelola, PT Guthrie. Di situlah diatur mengenai hak dan kewajiban masalah pengelolaan apartemen termasuk perpanjangan UWTO, ada semua di situ.
Jadi, saran saya ke masyarakat umum baik itu orang Indonesia maupun orang asing, ketika mau membeli apartemen periksa dulu legalitasnya, periksa dulu bahasa yang dipakai, kalimat yang digunakan di perjanjiannya entah itu di PPJB-nya di AJB-nya seperti apa bahasa yang digunakan.
Atau sudah bayar Down Payment (DP )ternyata bangunan tidak jadi. Ketika bangunan nggak jadi, mau ngapain?
Lihat juga domisili hukumnya, ada domisili hukumnya PN Batam ada juga domisili hukumnya di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI). Kalau dengan itu, berarti di Jakarta. Kalau di Jakarta, dalam kondisi Covid begini, jika muncul masalah hukum, ribet urusannya. Sistem di BANI dengan di Pengadilan Negeri (PN) beda banget.
Saran saya, kalau berani mengeluarkan uang sampai miliaran rupiah untuk beli apartemen, apa salahnya hire lawyer atau lawyer kenalan bertanya ke notaris untuk membantu memeriksa poin-poin perjanjian jual belinya. Minta pendampingan.
Perlu diingat oleh para calon pebeli bahwa status kepemilikan lahan dan bangunan di Batam memiliki keunikan sendiri karena membeli rumah di Batam tidak bisa langsung menjadi Hak Milik.
Selain itu setiap pemohon lahan atau tanah diwajibkan membayar Uang Wajib Tahunan (UWT).
Pembongkaran paksa Apartemen Indah Puri Sekupang oleh pengelola dengan alasan UWTO telah habis masa berlaku. Mayoritas pembeli adalah warga negara asing.
Kasus Indah Puri hendaklah menjadi pembelajaran bagi calon-calon pembeli apartemen di Batam agar tak terjebak di lubang yang sama. (A/H)
Bottom line of this “contribution” : Never buy anything in… Baca Selengkapnya