Dalih “Kepentingan Investasi” Payungi Kepentingan Komersial Agar Terlihat Seperti Kepentingan Umum

Oleh: Osman Hasyim
Ketua Forum Masyarakat Peduli Batam Maju (FMPBM), Pemerhati Kebijakan Publik

B erikut adalah sambungan tulisan opini yang oleh Osman Hasyim, selaku salah satu tokoh masyarakat yang telah tinggal lama di Batam.

Terkait tanah tempat tinggal, berikut adalah penjelasan mengenai hak konstitusi warga:

1. Jaminan Hak Konstitusional Atas Tempat Tinggal

Setiap warga negara memiliki hak yang dijamin oleh UUD 1945 terkait tempat tinggal:

• Pasal 28H Ayat (1): Menjamin hak setiap orang untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.
• Pasal 28D Ayat (1): Menjamin hak atas pengakuan, jaminan, perlindungan, dan kepastian hukum yang adil.
• Kewajiban Negara: Mahkamah Konstitusi dalam berbagai putusannya (seperti Putusan No. 62/PUU-XX/2022) menegaskan bahwa rumah adalah kebutuhan dasar manusia dan negara wajib memberikan perlindungan atas hunian yang layak.

2. Hak Prioritas Perpanjangan HGB

• Berdasarkan peraturan pertanahan (termasuk PP No. 18 Tahun 2021), pemegang HGB yang masa berlakunya habis memiliki hak prioritas untuk memperpanjang atau memperbarui haknya sebelum tanah tersebut dialokasikan kepada pihak lain.
• Penolakan perpanjangan tanpa alasan yang sah secara hukum dapat dianggap sebagai pelanggaran hak prioritas.
• Jika penolakan didasarkan pada alasan bahwa lahan berada di luar Penetapan Lokasi (PL) induk atau karena kelalaian pengembang di masa lalu, maka warga (sebagai pembeli beritikad baik) tidak seharusnya menanggung beban kesalahan administratif tersebut.

3. Berbagai Alasan Penolakan BP Batam yang Selalu Digunakan

Berdasarkan laporan terkini (Mei 2026), BP Batam sering kali menolak perpanjangan UWT karena:

• Kewajiban Pengembang Belum Tunai: Adanya UWT tahap awal (30 tahun pertama) yang belum dibayarkan oleh pengembang asli.
• Perubahan Tata Ruang: Lahan yang sebelumnya dijadikan pemukiman kini masuk dalam Zona Komersial menurut Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) terbaru.
• Lokasi di Luar PL Induk: Beberapa perumahan ditemukan berdiri di luar batas lokasi yang seharusnya dikelola untuk pemukiman.
• Berdasarkan Surat Perjanjian Lahan (SPL): Batas waktu HGB telah selesai.

Masalah inti dari ketegangan antara “Negara Hukum” dan “Negara Pembangunan”.

Dalam kacamata hukum, kak konstitusional warga negara secara hierarki dan filosofis berada di atas kepentingan komersial.

Namun, dalam praktiknya di lapangan (seperti kasus BP Batam), terjadi distorsi yang sering kali mendahulukan kepentingan ekonomi atas nama “Kepentingan Investasi”.

Berbagai sudut pandang hukum:

1. Pandangan Hukum Tata Negara (HTN) & Konstitusi

Dalam hierarki hukum Indonesia, UUD 1945 adalah hukum tertinggi.

• Hak Atas Tempat Tinggal (Pasal 28H ayat 1): Ini adalah Human Rights (Hak Asasi Manusia) merupakan hak dasar rakyat. Konstitusi mewajibkan negara untuk melindungi, memajukan, dan memenuhi hak tersebut.
• Tujuan Negara: Kepentingan komersial (investasi/bisnis) hanyalah instrumen untuk mencapai kemakmuran rakyat, bukan tujuan akhir. Jika instrumen tersebut justru memaksa warga dan menghilangkan hak hidup mereka, maka instrumen tersebut telah menyalahi mandat konstitusi.
• Asas Kepastian Hukum: Warga yang tinggal 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun adalah “pembeli beritikad baik”. Jika negara (BP Batam) tiba-tiba menolak perpanjangan, negara telah melanggar Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB), khususnya asas kepastian hukum dan asas kecermatan.

2. Pandangan Hukum Pertanahan (Agraria)

Di Indonesia, berlaku Fungsi Sosial Hak atas Tanah (Pasal 6 UU PA No. 5/1960).

• Hak Pengelolaan (HPL) Bukan Hak Milik Mutlak: HPL hanyalah hak menguasai dari negara yang didelegasikan. Negara tidak boleh bertindak seperti pemilik tanah (landlord) komersial murni, melainkan sebagai pengatur (regulator).
• HGB di atas HPL: Secara hukum pertanahan, pemegang HGB memiliki “hak prioritas” untuk memperpanjang. Penolakan hanya bisa dilakukan jika lahan tersebut benar-benar dibutuhkan untuk Kepentingan Umum (seperti jalan tol, waduk, atau rumah sakit).
• Definisi Kepentingan Umum vs Komersial: Dalam UU Pengadaan Tanah, proyek komersial (seperti kawasan industri milik swasta, hotel atau mal) tidak termasuk dalam kategori “Kepentingan Umum” yang boleh menggusur warga secara paksa.

3. Pandangan Hukum Administrasi Negara

Jika BP Batam menolak perpanjangan UWT hanya karena ingin menyerahkan lahan tersebut kepada investor baru (komersial) atau alih fungsi lahan, maka ini bisa dikategorikan sebagai:

• Penyalahgunaan Wewenang (Detournement de Pouvoir): Menggunakan wewenang administrasi (pengelolaan tanah) untuk tujuan lain selain yang ditetapkan undang-undang (kesejahteraan rakyat).
• Ketidakadilan Administratif: Warga yang sudah membayar UWT selama 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun dan membangun komunitas di sana memiliki “hak hidup” yang lebih konkret dibandingkan “potensi keuntungan” dari entitas komersial.

4. Realita: Benturan “Rezim Investasi” vs “Rezim HAM”

Di Batam, statusnya unik karena adanya Dualisme atau Otorita. Sering kali, aturan investasi (Hukum Ekonomi) dipaksakan untuk menerjang Hukum Pertanahan konvensional.

• Logika Pemerintah: Tanah adalah komoditas untuk menarik devisa.
• Logika Konstitusi: Tanah adalah ruang hidup (lebensraum) warga negara.

5. Tinjauan Filosofis dan Konstitusional

Dalam perspektif Hukum Tata Negara, terdapat benturan antara dua kepentingan:

• Hak Konstitusional (Pasal 28H ayat 1 UUD 1945): Negara menjamin hak warga untuk hidup sejahtera dan bertempat tinggal. Rumah bukan sekadar komoditas, melainkan hak asasi manusia (Human Rights).
• Negara Pembangunan (Developmental State): Pemerintah Pusat memandang Batam sebagai kawasan eksklusif untuk modal dan investasi, di mana tanah dipandang sebagai aset komersial (Land as Capital).

Secara hierarki hukum, hak asasi warga atas tempat tinggal berada di atas kepentingan komersial. Kepentingan komersial hanyalah instrumen, sedangkan kesejahteraan rakyat adalah tujuan akhir (ultimate goal) konstitusi.

1. Masalah Hukum: Perjanjian Lahan (SPL) vs Hak Prioritas

BP Batam seringkali menggunakan Surat Perjanjian Lahan (SPL) sebagai dasar untuk tidak memperpanjang HGB yang masa Uang Wajib Tahunan (UWT)-nya telah habis.

• Kekuatan Hukum SPL: Perjanjian perdata tidak boleh menghapus hak konstitusional. Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, pemegang HGB memiliki hak prioritas untuk perpanjangan.
• Asas Itikad Baik: Warga yang telah menetap lebih dari 30 tahun adalah pembeli beritikad baik. Penolakan perpanjangan secara sewenang-wenang tanpa alasan alih fungsi lahan untuk “Kepentingan Umum” yang sah dapat dikategorikan sebagai Penyalahgunaan Wewenang (Detournement de Pouvoir).

2. Perspektif Kedaulatan: SHM sebagai Benteng De Facto

Bahwa pemberian Hak Milik (SHM) kepada warga di wilayah perbatasan seperti Batam justru memperkuat kedaulatan negara secara de facto:

• Okupasi Efektif: Rakyat dengan sertifikat hak milik memiliki ikatan emosional dan hukum yang lebih kuat untuk menjaga wilayah perbatasan dibandingkan status “sewa”.
• Pencegahan Dominasi Asing: Distribusi tanah kepada rakyat melalui SHM mencegah penguasaan lahan secara masif oleh korporasi besar atau modal asing yang sering berlindung di balik skema investasi HPL.
• Stabilitas Nasional: Kepastian hukum atas tanah menghilangkan potensi konflik sosial yang dapat mengganggu stabilitas keamanan nasional.

Mana yang didahulukan?

Secara De Jure (Hukum tertulis), Hak Konstitusional warga harus didahulukan.

Kepentingan komersial tidak boleh membatalkan hak seseorang atas tempat tinggal tanpa kompensasi yang adil atau relokasi yang memanusiakan.

Namun secara De Facto, negara (BP Batam) sering menggunakan dalih “kepentingan investasi” untuk memayungi kepentingan komersial agar terlihat seperti kepentingan umum.

Kekhawatiran potensi “pemaksaan” pindah satu juta penduduk Batam di kemudian hari, jika perpanjangan ditolak secara massal, ini bukan lagi sekadar sengketa lahan, melainkan krisis kemanusiaan dan pelanggaran konstitusi sistemik.

Dalam praktiknya setiap pemegang HGB terikat oleh perjanjian lahan (SPL) dengan BP Batam di mana BP Batam berhak untuk tidak memperpanjang HGB jika masa berlaku perjanjian telah selesai sesuai masa HGB.

Secara konstitusional dan hukum agraria, perjanjian (SPL) tidak dapat serta-merta menghilangkan hak konstitusional warga negara.

Dalam hierarki hukum, hak asasi manusia yang dijamin UUD 1945 berada jauh di atas sebuah perjanjian perdata antara negara (melalui BP Batam) dengan warganya.

Bersambung ke: Mengabaikan Hak Tinggal Satu Juta Orang Demi Status Eksklusivitas adalah Bom Waktu

Catatan Redaksi: Opini ini akan dimuat bersambung dalam beberapa pemberitaan, dan opini ini murni dituliskan oleh Osman Hasyim tanpa dicampuri oleh Redaksi BatamNow.com.